Mieterhöhung – die Rechte des Mieters

Vermieter sind berechtigt, die Miete in bestimmten Zeiträumen oder nach einer Modernisierung anzuheben. Viele Erhöhungen sind aber gesetzlich unzulässig und müssen von den Mietern nicht akzeptiert werden. Welche rechtlichen Möglichkeiten stehen dem Mieter zu? (Rechtslage Stand 8/2013)

Damit eine Mieterhöhung gültig wird, muss der Mieter zustimmen. Nach Zugang einer Mieterhöhung ist es am besten, zunächst nicht darauf zu reagieren. Für die Zustimmung bekommt der Mieter eine angemessene Frist (siehe unten). Er sollte vorab prüfen, ob die Steigerung zulässig ist. Im Zweifel helfen örtliche Mietervereine oder Fachanwälte für Mietrecht, die mit der komplexen Rechtslage vertraut sind und gegebenenfalls Widerspruch einlegen oder Klage einreichen.

Mietvertrag prüfen

Haben die Mietparteien eine Staffelmiete, Indexmiete oder Zeitmiete vereinbart, gelten die dort getroffenen Regeln zur Anhebung des Mietpreises. Bei Staffelmietverträgen ist exakt festgelegt, wann die Miete in welcher Höhe steigt. Indexmieten erhöhen sich in gleicher Weise wie der Verbraucherpreisindex (Index der Lebenshaltungskosten), den das Statistische Bundesamt bekannt gibt. Die regelmäßigen Mieterhöhungen, die der Gesetzgeber zulässt, sind für solche Mietverträge ausgeschlossen. Dasselbe gilt für Zeitmietverträge, wenn für die gesamte Laufzeit ein fester Mietpreis vereinbart wurde. Ausnahmen für alle drei Mietformen gelten bei Modernisierungsmaßnahmen (siehe unten).

Was sagt der Gesetzgeber?

Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung erst gültig, wenn der Mieter dieser zustimmt. Er hat Zeit, die verlangte Steigerung auf Rechtmäßigkeit zu prüfen, und zwar bis Ende des zweiten Monats nach Ankündigung des Vermieters.

Beispiel:
Die Mieterhöhung geht dem Mieter am 18.08. zu. Die Zustimmungsfrist läuft bis 31.10. Ist der Mieter einverstanden, gilt die höhere Miete ab 01.11.

Die Prüfung ist unbedingt ratsam: Hat der Mieter erst einmal zugestimmt, sind ihm rechtlich die Hände gebunden, selbst wenn die Anhebung unzulässig war. Stellt sich die Erhöhung als berechtigt heraus, ist die Einverständniserklärung zu empfehlen. Sollte es zu einer gerichtlichen Einigung kommen, die der Vermieter vermutlich gewinnt, muss der Mieter die Gerichts- und Anwaltskosten tragen.

Der Vermieter ist berechtigt, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel oder Mietdatenbanken) anzuheben. Dabei darf die Miete um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen.

Nach der im Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform dürfen die Landesregierungen die Steigerung der Mietpreise auf 15 Prozent binnen drei Jahren begrenzen, wenn Mangel an bezahlbarem Wohnraum besteht. Die Reform gilt seit Mai 2013 für die Ballungszentren Berlin und München und seit August 2013 für weitere 89 bayerische Gemeinden. Davon sind auch Mieterhöhungen betroffen, die dem Mieter bis zwei Monate vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes zugingen. Weitere Bundesländer planen ebenfalls Mietpreisbremsen. Da die Mieten in den Ballungsgebieten aber ohnehin weit über den Werten der Mietspiegel liegen, kommt die Reform nur wenigen Mietern zugute.

Ausnahme Sozialwohnung

Für Sozialwohnungen gelten andere rechtliche Bestimmungen. Der Vermieter darf die Miete nur erhöhen, wenn die Kosten die Miete übersteigen. Dies muss er dem Mieter schriftlich mitteilen und eine ausführliche Berechnung beifügen. Die Miete darf dann maximal bis zur Höhe der Kosten steigen. Die erhöhte Miete ist bereits im darauffolgenden Monat zu zahlen.

Sonderfall Modernisierung

Der Vermieter darf bestimmte Kosten auf den Mieter umlegen, wenn er die Wohnung saniert bzw. modernisiert. Dies muss er dem Mieter vorher ankündigen. Reine Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten hat der Vermieter alleine zu tragen. Er darf aber 11 Prozent der Investitionen für eine energetische Sanierung oder eine Verbesserung des Wohnwerts auf die Jahresmiete umlegen. Die erhöhte Miete ist nach der Information durch den Vermieter mit Beginn des dritten Monats fällig. Hat der Vermieter die Modernisierung nicht angekündigt, gilt eine Frist von sechs Monaten. Der Mieter sollte sich umgehend vom örtlichen Mieterverein oder einem Anwalt beraten lassen, wenn absehbar ist, dass er die erhöhte Miete nicht aufbringen kann. In unzumutbaren Härtefällen lässt sich die Modernisierung sogar stoppen.

Vermieter muss Sperrfristen einhalten

Der Vermieter darf nicht willkürlich nach einer Neuvermietung die Miete erhöhen. Der Einzug des Mieters muss mindestens zwölf Monate zurückliegen. Für die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent Anhebung binnen drei Jahren gilt: Die Miete muss mindestens 15 Monate unverändert bleiben, bis eine neue Mieterhöhung in Kraft tritt.

Unwirksame Mieterhöhungen

In folgenden Fällen ist eine Mieterhöhung ohne Zweifel ungültig:
Der Vermieter verlangt die Erhöhung nicht von allen Mietparteien, die im Vertrag stehen. Umgekehrt müssen auch alle im Vertrag stehenden Vermieter den Mieter informieren. Der Vermieter zieht wertsteigernde Investitionen zur Ermittlung der Vergleichsmiete heran, die der Mieter allein getragen hat. Dies betrifft etwa eine Einbauküche oder einen selbst verlegten Parkettboden. Der Vermieter informiert den Mieter lediglich telefonisch oder mündlich über die Erhöhung. Nur die Schriftform ist gültig. Der Vermieter erbringt keine oder nur ungültige Nachweise, dass die verlangte Miete ortsüblich ist. Gibt es weder Mietspiegel oder Datenbanken für den betreffenden Ort, kann ein Vergleich von drei gleichwertigen Wohnungen bzw. ein Sachverständigengutachten herangezogen werden. Der Vermieter muss für die Vergleichswohnungen die genaue Adresse, das Geschoss sowie den Quadratmeterpreis angeben. Existiert für den Ort ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter immer auf diesen verweisen. Gibt der Vermieter ein Sachverständigengutachten in Auftrag, hat er die Kosten dafür alleine zu tragen.

Anhebung der Nebenkosten

Die Nebenkostenpauschale ist verbrauchsabhängig und daher anders gelagert als die Miete. Übersteigen die Kosten für Öl, Strom oder Gas die Pauschale, darf der Vermieter diese zeitunabhängig erhöhen. Da der Mieter ein verbleibendes Guthaben am Jahresende wieder erhält, handelt es sich nicht um eine Mieterhöhung.

Quellennachweis: HEADLINE Themendienst