Wie funktioniert der Immobilien Teilverkauf?

Belasten die Kosten für die eigene Immobilie das vorhandene Budget so sehr, dass ein Liquiditätsproblem droht, können Immobilieneigentümer verschiedene Lösungen anwenden, um den Zwangsverkauf oder die Zwangsversteigerung der Immobilie zu verhindern. Drei Lösungen stehen im Raum: Kreditaufnahme, vorzeitige Versicherungsauszahlungen und Teilverkauf der Immobilie.

Kredit für Immobilie aufnehmen

Grundsätzlich können Immobilieneigentümer mit frischem Geld von der Bank die anfallenden Kosten decken. Langfristig ist der Kredit bei niedrigeren Einkommen keine geeignete Lösung. Als neue Belastung kommen die monatlichen Kreditraten hinzu. Immobilieneigentümer müssen prüfen, ob sie eine Kreditrate für ihre Immobilie vom Einkommen decken können und dann eine Entscheidung treffen.

Versicherungsauszahlung vor Ablauffrist

Bestimmte Versicherungsleistungen, wie die private Rentenvorsorge oder Lebensversicherung, können Versicherungsinhaber sich vorzeitig auszahlen lassen, um Geld zu erhalten. Der große Nachteil an dieser Lösung, ist der Wertverlust des Vermögens. Das Endvermögen, welches durch die Versicherungspolice erreicht werden sollte, wird bei vorzeitiger Auszahlung verfehlt. Außerdem erhält die Versicherung einen Teil des Vermögens als Schadensersatz, denn auch sie muss mit der eingezahlten Leistung hantieren. Es gibt eine geeignetere Möglichkeit den Kostenbedarf der eigenen Immobilie zu finanzieren.

Teilverkauf der Immobilie

Der vollständige Verkauf der eigenen Immobilie wird von vielen Immobilieneigentümern aus verschiedenen Gründen nicht erwogen. Eigentumsimmobilien sind aber auch nach dem Erwerb sehr kostenintensiv. Das zu deckende Dach, Wechsel von Strom- oder Wasserleitungen oder der Austausch alter Fenster belastet das vorhandene Vermögen. Mit dem Teilverkauf der eigenen Immobilie dürfen die bisherigen alleinigen Eigentümer, die Immobilie wie gewohnt nutzen. Mit dem Teilverkauf wird dem Erstbesitzer das alleinige Nutzungsrecht eingeräumt, welches im Teilverkaufsvertrag schriftlich festzuhalten ist.

Der neue Miteigentümer hält mit dem Teilerwerb Anteile an der Immobilie. Zwar darf dieser die Nutzung nicht allein entscheiden, allerdings werden ihm Rechte übertragen. Beispielsweise, wenn der erste Eigentümer seinen Anteil veräußern möchte, ist der zweite Eigentümer darüber zu informieren. Beide können sich gegenseitig absichern, dass dem einen wie dem anderen ein Mitspracherecht bezüglich eines neuen Miteigentümers gestattet wird. Oder, dass einer der beiden ein Vorkaufsrecht erhält, wenn der andere seinen Anteil verkaufen möchte.

Teilverkauf professionell abwickeln

Immobilieneigentümer sollten beim Teilverkauf auf einen starken Partner setzen, der die Abläufe des Teilverkaufs kennt und keinen der beiden künftigen Eigentümer bevorteilt. Angebote für private Teilankäufe von Immobilien gibt es genug. Einige möchten ihr Vermögen auf mehrere Eigentumswohnungen und -häuser verteilen, sind aber gezielt auf ihren Vorteil aus. Häufig zum Nachteil des bisherigen Besitzers der Immobilie.

Die Rechtsfassung eines Immobilienkaufs oder -verkaufs ist komplex und ohne fachlichen Beistand kaum zu bewältigen. Deshalb ist es immer sinnvoll Fachkräfte zu kontaktieren, die alle Details eines solchen Teilverkaufs kennen. Der Verkauf beginnt primär nicht mit dem ersten Kontakt zum potenziellen neuen Miteigentümer. Bevor ein geeigneter Käufer kontaktiert wird, ist der Wert der Immobilie zu beziffern.

Professionelle Agenturen unterstützen den gesamten Prozess und stellen einen Gutachter, der die Immobilie bewertet. Anhand des Gutachtens wird der Verkehrswert der Immobilie bestimmt. Neben dem Gutachten ist auch die aktuelle Immobilienmarktlage der Region zu berücksichtigen.

Sobald alle Formalitäten geklärt sind, beginnt die Suche nach einem Käufer. Wer Interesse am Teilkauf hat, muss seine Bewerbung für die Immobilie hinterlegen und die Bedingungen akzeptieren. Wird der Teilverkauf mit einem Kandidaten vollzogen, sind die Daten des neuen Miteigentümers in das Grundbuch einzutragen und ebenso, dass der bisherige Besitzer das alleinige Nießbrauchrecht erhält.

Nach der vertraglichen Vereinbarung ist der Nießbrauchberechtigte verpflichtet, dem Miteigentümer eine Nutzungsgebühr monatlich zu erstatten. Dieser muss vorher jedoch wie vertraglich vereinbart die Teilankaufssumme an den ersten Eigentümer transferieren.

Hinweis: Bei rechtlichen Fragen nach erfolgtem Teilverkauf müssen sich die Eigentümer an einen Fachanwalt wenden.