Immobilie geerbt – was nun?

Geerbt – doch was dann? Diese Frage kommt häufig auf, wenn man etwa ein Haus vererbt bekommt. Für die Erben selbst bedeutet das immer eine gehörige Portion Verantwortung. So kann auch das schönste Haus zu einem echten Alptraum werden, wenn es komplett mit Hypotheken belastet ist und man dann als Erbe auch die Schulden geerbt hat. Man sollte sich bei einer Erbschaft also immer der Vor- und Nachteile bewusst sein, die ein solcher Nachlass mit sich bringen kann. Es gibt jedoch einige Tipps, mit denen man die richtige Entscheidung treffen kann. 

Das Wichtigste auf einen Blick

Mit einem Erbe wird man Rechtsnachfolger des Erblassers und damit im Falle einer Immobilie auch der neue Eigentümer. Bevor man aber eine Entrümpelungsfirma aus Köln mietet, um das neue Haus auf Vordermann zu bringen, sollte man zunächst überprüfen, ob die Immobilie werthaltig oder aber überschuldet ist. Wenn es sich um Schulden handelt, sollte man in der Regel die Erbschaft fristgerecht ausschlagen, um sich nicht selbst mit fremden Kosten zu belasten. Des Weiteren muss geklärt werden, ob man die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder doch verkaufen möchte. Bei einem Mehrfamilienhaus kann man auch Wohnungseigentum einräumen. 

Was passiert wann? 

Wenn es zu einem Erbfall kommt, gibt es für die Hinterbliebenen nur wenig Zeit zum Trauern. Sobald der Erbfall eintritt, ist man als Erbe auch Rechtsnachfolger des Erblassers, womit man automatisch alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen übernehmen muss. So kann der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Nachlass des Verstorbenen nicht unberücksichtigt bleibt. Bei einer Immobilie kann man dann Einsicht in das Grundbuch verlangen. Aus diesem Eintrag ergeben sich auch mögliche Belastungen oder Hypotheken, die maßgeblichen Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie haben. Wenn man das Erbe ausschlagen möchte, hat man dazu insgesamt sechs Wochen Zeit, nachdem der Erbfall eingetreten ist. Man muss hier also auf jeden Tag achten, denn die Frist lässt sich nicht verlängern. Wenn man ausschlagen möchte, sollte man das bestenfalls gegenüber einem Rechtspfleger kommunizieren, der für den Wohnort im Amtsgericht zuständig ist. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann die Ausschlagung auch notariell veranlassen. Auch hier ist darauf zu achten, dass die jeweilige Frist eingehalten wird. 

Geerbte Immobilie selbst nutzen

Wenn man als Ehe- oder eingetragener Lebenspartner ein Haus erbt und dieses selbst nutzen möchte, wird man von der Erbschaftssteuer befreit, wenn man mindestens zehn Jahre darin lebt. Wenn man keine zehn Jahre darin wohnt, werden rückwirkend noch Steuern fällig. Es gibt hier auch Ausnahmen, allerdings muss man dann dringende Gründe haben, warum man die Immobilie nicht selbst weiter bewohnen kann. Gründe hierfür könnten z.B. ein Umzug ins Heim oder aber ein genereller Umzug wegen eines neuen Arbeitsplatzes sein. 

Wenn man als Kind erbt, gilt ebenfalls die Regel mit der Wohndauer von zehn Jahren. In diesem Fall darf die Immobilie jedoch maximal eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern umfassen. Wenn man mehr Raum zur Verfügung hat, muss man für die übersteigende Fläche anteilig Steuern zahlen, sofern dabei der Freibetrag für Kinder, der rund 400.000 Euro beträgt, überschritten wird. 

Geerbte Immobilie vermieten oder verkaufen

Wenn man eine Wohnung oder ein Haus geerbt hat und anschließend vermieten möchte, geht die Erbschaftssteuer immer von bis zu 90 Prozent des Verkehrswertes aus. Zudem sind auch die Mieteinnahmen einkommenssteuerpflichtig. Es kann gut sein, dass es bereits bestehende Mietverträge gibt, die dann vom Erben fortgeführt werden. Wenn man selbst einziehen möchte, sind Wohnung oder Haus fristgerecht aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen. 

Es kann natürlich auch lukrativ sein, wenn man das geerbte Haus oder die Wohnung verkauft. Dadurch kann man in erster Linie von direkter Liquidität profitieren. Es kann aber sein, dass man nach dem Verkauf noch die offenen Grundschulden oder Hypotheken zahlen muss. Des Weiteren darf man den Verkehrswert des Objektes auf keinen Fall überschätzen. So sollte man sich immer von einem Fachmann beraten lassen. 

Haus nicht allein geerbt? 

Wenn man eine Immobilie nicht allein geerbt hat, kann man natürlich nicht eigenständig über diese verfügen. Alle Erben müssen gemeinsam handeln. Wenn sich nicht alle darum bemühen wollen, dass man sich um die Immobilie kümmert, kann man diese auch freihändig verkaufen. Ist das aufgrund von unterschiedlichen Meinungen nicht möglich, kann es auch zu einer Teilversteigerung kommen. Bei dieser kommt es in der Regel aber auch zu deutlichen Verlusten, da der Erlös in der Regel unter dem Betrag liegt, der bei einem freien Verkauf hätte erzielt werden können. Hinzu kommt noch, dass für dieses gerichtliche Verfahren wahrscheinlich mehrere Monate ins Land gehen werden, bevor eine Entscheidung fällt. Wenn das Objekt bis dahin leer steht, droht hier sogar ein echter Verfall, der wiederum den Wert mindert. Eine Teilversteigerung sollte also immer so gut es geht vermieden werden. Dennoch kann natürlich jeder Miterbe im Fall der Fälle eine solche Versteigerung beim Amtsgericht beantragen. Dann kommt ein entsprechender Sachverständiger, der den Verkehrswert ermittelt. Anschließend gibt es einen Versteigerungstermin und das höchste Gebot bekommt den Zuschlag. Im Zweifel kann es sogar bis zu drei Jahre dauern, bis dieses Verfahren komplett beendet ist. Viele Geschäftsleute haben auf diesen Versteigerungen ihr Geschäft aufgebaut, denn es gibt natürlich Interessenten, die nur darauf warten, dass solche Objekte versteigert und somit sehr günstig zu bekommen sind. So kann man eine Immobilie quasi direkt nach dem Kauf bei einer Versteigerung schon wieder freihändig Verkaufen und dadurch einen Gewinn erwirtschaften. 

Wie hoch fällt die Erbschaftssteuer aus? 

Im Allgemeinen ist man erbschaftssteuerpflichtig, wenn man eine Wohnung oder ein Haus erbt. Im Gesetzt sind allerdings einige Freigrenzen verankert, von denen man als Erbe profitieren kann. Wenn man als Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner erbt, fällt man in die Erbschaftssteuerklasse 1 und hat damit eine Freigrenze von immerhin rund 500.000 Euro. Kinder oder gar Enkel bleiben bis zu 400.000 Euro steuerfrei. Wenn der gesamte Wert des Nachlasses nach Abzug aller Verbindlichkeiten über diesen Freigrenzen liegt, fallen zusätzliche Erbschaftssteuern an. Im Vergleich zu anderen Steuern sind die Sätze der Erbschaftssteuer aber noch recht human. In der Erbschaftssteuerklasse 1 werden nach Abzug der Freibeträge weitere Werte von bis zu 75.000 Euro mit rund 7 Prozent besteuert. In diesem Fall wären es also rund 5.250 Euro bei dem Höchstwert. Bei zusätzlichen Werten bis zu 300.000 Euro fallen dann insgesamt 11 Prozent an, was einer Summe von 33.000 Euro entsprechen würde.