Gebrauchsüberlassung einer Mietwohnung an Dritte – das ist zu beachten

Das Thema Gebrauchsüberlassung gehört zu den prominentesten Themen bei der mietrechtlichen Beratung. Oft geht es dabei um die Frage, ob und in welchem Rahmen ein Mieter berechtigt ist, seine Wohnung an Dritte unterzuvermieten. In diesem Artikel lernen Sie die wichtigsten rechtlichen Grundlagen kennen und erfahren, worauf Sie achten müssen.

Das Untermietverhältnis im Überblick

In vielen Fällen wird unter dem Begriff Untermiete fälschlicherweise jede nicht besuchsweise erfolgende Aufnahme von Personen in gemieteten Wohnräumen verstanden. Tatsächlich liegt eine Untermiete aber nur im Falle einer entgeltlichen Gebrauchsüberlassung, also bei Zahlung eines Mietzinses durch den Untermieter, vor.

Um keine Untermiete handelt es sich, wenn beispielsweise Ehepaare, Lebenspartner oder Wohngemeinschaftsmitglieder einen gemeinsamen Haushalt führen und sich die Mietzahlung teilen. Ebenso liegt bei einer unentgeltlichen Überlassung von Mieträumen an dritte Personen keine Untermiete vor.

Ist für eine Gebrauchsüberlassung das Einverständnis des Vermieters erforderlich?

Diese Frage kann grundsätzlich mit Ja beantwortet werden, vor allem dann, wenn die gesamte Wohnung einem Dritten überlassen werden soll. So steht unter § 540 BGB Abs. 1 geschrieben: „Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.“

Es gibt jedoch auch Sonderfälle, in denen der Vermieter sein Einverständnis erteilen muss. Gem. § 553 Abs. 1 BGB sind das all jene Fälle, in denen der Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran hat, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.

Hier sind vor allem folgende Fälle zu nennen:

• Die Aufnahme eines Ehegatten
• Die Aufnahme des Lebenspartners
• Die Aufnahme nächster Angehöriger
• Die Aufnahme von Pflegepersonen

Eine Ausnahme besteht nur, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Wie vorgehen bei der Verweigerung einer Erlaubnis?

Verweigert der Vermieter das Einverständnis, ohne dass hierfür triftige Gründe vorliegen, kann der Mieter den Rechtsweg beschreiten, wobei gleich geklärt werden sollte, ob der Mitbewohner bereits vor der Verhandlung in der Wohnung aufgenommen werden kann. Hierbei kann man sich zum Beispiel von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht aus Berlin unterstützen lassen.

Das ist vor allem aus dem Grund wichtig, dass der Vermieter fristlos kündigen kann, wenn man die Mietsache ohne seine Erlaubnis und trotz Abmahnung untervermietet (außer bei Ehegatten, Lebenspartnern und nächsten Verwandten). Nur wenn der Mieter einen tatsächlichen Anspruch auf die Erlaubnis hat, weisen die Gerichte die Kündigung ab.

Sind Untermietzuschläge zulässig?

Grundsätzlich ja. Gem. § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis zur Begründung eines Untermietverhältnisses davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt. Voraussetzung hierfür ist, dass dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung zugemutet werden kann. Dabei ist darauf zu achten, dass sich der Zuschlag in einem angemessenen Rahmen bewegt. Wenn der Mieter nicht mit einer gerechtfertigten Mieterhöhung einverstanden ist, kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern.