Der BETTERHOMES-Info-Guide zu Grunddienstbarkeiten

Wer sich eingehender mit dem Kauf oder Verkauf von Immobilien beschäftigt, wird früher oder später auf das Thema Dienstbarkeit bzw. Grunddienstbarkeit stoßen. Da es erhebliche Einflüsse auf die Nutzung und den Wert von Grundstücken haben kann, empfiehlt es sich, sich frühzeitig mit dem Thema zu beschäftigen. Die wichtigsten Informationen zum Thema geben die Expertinnen und Experten von BETTERHOMES in diesem Artikel.

Was sind Dienstbarkeiten?

Dienstbarkeiten sind dingliche Nutzungsrechte an Grundstücken, die auf ein Dulden oder Unterlassen gerichtet sind. Der Gesetzgeber unterscheidet hier zwischen Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten. Grunddienstbarkeiten räumt man der Eigentümerin oder dem Eigentümer eines anderen Grundstücks ein (§ 1018 BGB). Sie bestehen also zugunsten eines anderen Grundstücks. Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten auf der anderen Seite werden bestimmten natürlichen oder juristischen Personen eingeräumt (§ 1090 BGB).

Grunddienstbarkeiten lassen sich in verschiedene Typen unterscheiden.

Nutzungsdienstbarkeit:

Bei diesem Typ ist die jeweilige Eigentümerschaft des herrschenden Grundstücks berechtigt, ein anderes (dienendes) Grundstück in verschiedenen Belangen zu nutzen. Typische Fälle sind Wege- oder Leitungsrechte über bzw. durch ein Grundstück. Eingeräumt werden sie zum Beispiel, wenn ein Grundstück nur über ein anderes betreten werden kann, da kein anderer Zugang besteht, oder wenn es für die Versorgung eines Grundstücks mit Strom und Wasser notwendig ist, Leitungen über das andere Grundstück zu verlegen.

Unterlassungsdienstbarkeit:

Eine Unterlassungsdienstbarkeit untersagt es der Eigentümerschaft des dienenden Grundstücks, auf ihrem Grundstück bestimmte Handlungen vorzunehmen. Sie kann zum Beispiel beinhalten, dass darauf bestimmte Gebäude- und Nutzungstypen nicht gebaut werden dürfen.

Duldungsdienstbarkeit:

Die Duldungsdienstbarkeit untersagt es der Eigentümerschaft des dienenden Grundstücks, bestimmte Abwehrrechte geltend zu machen, die ihr normalerweise zustehen würden. Das kann etwa die Duldung einer geringen Abstandsfläche oder einer bestimmten Menge von Emissionen sein.

Auch bei den beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten gibt es Nutzungs-, Duldungs- und Unterlassungsdienstbarkeiten. Der Unterschied besteht darin, dass sie nicht zugunsten der jeweiligen Eigentümerschaft bestehen, sondern für eine bestimmte natürliche oder juristische Person eingetragen werden. Auch hier sind die Rechte derart ausgestaltet, dass die oder der Berechtigte das Grundstück in einer bestimmten Weise nutzen bzw. die Eigentümerin oder der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Abwehrrechte nicht geltend machen darf.

Zu den häufigsten Fällen der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zählt das in § 1093 BGB geregelte Wohnungsrecht. Es ermöglicht die Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, nach der die oder der Berechtigte einen Teil der Immobilie unter Ausschluss der Eigentümerschaft als Wohnung nutzen darf. Auch Leitungsrechte zugunsten von Versorgerinnen oder Versorgern sind hier eingeschlossen.

Zur Entstehung von Dienstbarkeiten

Die Dienstbarkeit entsteht wie alle anderen Rechte an Grundstücken durch dingliche Einigung. Ihre Bestellung erfolgt üblicherweise auf Grundlage eines schuldrechtlichen Vertrags. Unabhängig davon, ob es sich um Grund- oder beschränkt persönliche Dienstbarkeiten handelt, werden sie in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Bei Grunddienstbarkeiten kann beim herrschenden Grundstück ein entsprechender Eintrag im Bestandsverzeichnis vorgenommen werden.

Der Grundbucheintragung der Dienstbarkeit geht immer ein Antrag voraus. Die Eintragung kann nur durch die Eigentümerschaft vorgenommen werden, die im Grundbuch eingetragen ist. Die Einreichung erfolgt in der Regel über ein Notariat. Eine Voraussetzung für den Antrag ist eine Bewilligungserklärung. Damit teilt die eingetragene Eigentümerin oder der eingetragene Eigentümer eindeutig mit, dass der Nachbarin oder dem Nachbar eine Grunddienstbarkeit eingeräumt wird. Ein grundsätzliches Anrecht darauf besteht nicht. Üblicherweise ist es aber so, dass eine einvernehmliche Regelung getroffen wird. Das ist vor allem bei zentralen Standards der Fall, wenn es zum Beispiel um die Verlegung von Leitungen oder das Erreichen des Grundstücks geht.

Wird das Recht im Grundbuch aufgegeben und gelöscht, erlischt die Grunddienstbarkeit bzw. die beschränkt persönliche Dienstbarkeit. Ebenso erlöscht sie bei einer Teilung des dienenden Grundstücks bezüglich der Teilparzellen, die real nicht betroffen sind. Ebenso erlischt die Grunddienstbarkeit bei Teilung des herrschenden Grundstücks bezüglich der vorteilslosen neuen Teilparzellen und bei Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung der beeinträchtigenden Anlage. Ein weiterer Fall, in dem die beschränkt persönliche Dienstbarkeit erlischt, ist der Tod der oder des Berechtigten. Hier genügt als Nachweis die Sterbeurkunde.

Welche Kosten fallen für die Eintragung an und welche Unterlagen sind notwendig?

Gem. § 34 GNotK trägt die Eigentümerin oder der Eigentümer des betroffenen Grundstücks die Kosten. Ggf. lässt sich hier aber eine private Einigung treffen, mit der man die Nachbarin oder den Nachbarn an den Kosten beteiligen kann, die oder der von der Grunddienstbarkeit profitiert.

Für die Eintragung ist dem Grundbuchamt neben der Erklärung und dem notariellen Antrag ein Lageplan vorzulegen. Wenn der Grunddienstbarkeit ein Verlauf wie z. B. ein Weg zugeteilt werden kann, ist dieser separat einzuzeichnen.

Situation in Österreich und der Schweiz

In anderen Staaten, deren Rechtssystem wie das deutsche auf dem römischen Recht beruht, sind Dienstbarkeiten weitgehend ähnlich geregelt. Das gilt neben der Schweiz und Österreich auch für Frankreich.

Österreich:

In Österreich ist die Dienstbarkeit (Servitut) wie in Deutschland im Sachenrecht zu finden. Ihre Regelung erfolgt in den §§ 472 ff. ABGB. Hervorgehoben wird hier die passive Natur der Dienstbarkeit. Sie ist nur in Verbindung mit einer Duldung oder Unterlassung anwendbar. Wird von einer Partei hingegen eine aktive Leistung eingefordert, spricht man von einer Reallast.

Grundsätzlich unterscheidet man in Österreich zwischen den auf Liegenschaften bezogenen Grunddienstbarkeiten und den auf Personen bezogenen Personaldienstbarkeiten. Ein wesentlicher Unterschied besteht darin, dass Grunddienstbarkeiten anders als Personaldienstbarkeiten nicht erlöschen.

Schweiz:

Auch in der Schweiz gibt es die Unterscheidung zwischen Personal- und Grunddienstbarkeiten. Bei den Personaldienstbarkeiten unterscheidet man reguläre Personaldienstbarkeiten (Nutznießung, Wohnrecht) und irreguläre Personaldienstbarkeiten (Quellenrecht, Baurecht). Geregelt sind sie in Art. 730 ff. ZGB. Weiterhin gibt es das Popularservitut. Dabei handelt es sich um eine Dienstbarkeit, die zugunsten der Öffentlichkeit eingeräumt wird. Üblicherweise geht es hier um Fuß- oder Fahrradwege.

Über das Unternehmen:

BETTERHOMES steht für Erfolg in der Immobilienvermittlung zu fairen Konditionen und konnte sich mit der Idee der Immobilienfairmittlung® – einer innovativen Kombination aus neuster Technologie und lokaler Expertise – zum größten unabhängigen Immobilienmakler im Heimmarkt Schweiz etablieren und ist ebenso erfolgreich in Deutschland wie auch Österreich tätig. Das Unternehmen garantiert Immobilienanbieterinnen und -anbietern das beste Preis-Leistungs-Verhältnis einer Maklerdienstleistung und bietet Immobiliensuchenden ein möglichst großes und attraktives Immobilienangebot.