Baufinanzierung in schwierigem Umfeld – Wie der Traum vom Eigenheim trotzdem gelingt

Obwohl Corona-Pandemie und Ukraine-Krieg und viele weitere Krisen für stark schwankende Bauzinsen gesorgt haben, träumen noch immer knapp 80 Prozent aller zur Miete Lebenden vom Eigenheim. Ein Großteil ist dabei auf Fremdkapital in Form von Baudarlehen angewiesen, die sie von Banken, Versicherungen oder Bausparkassen erhalten. Um sich diese finanziellen Mittel zu sichern, greifen immer mehr Menschen auf eine Beratung zum Thema Baufinanzierung zurück. Vor welche Herausforderungen ein Bau- oder Kaufprojekt stellt, was eine durchdachte Baufinanzierung leisten kann und worauf man dabei achten sollte, das erläutert Nadine Heudecker, Geschäftsführerin der Baufi-Welt GmbH, im Gespräch.

Redaktion: Der Bereich Finanzdienstleistungen zieht sich durch Ihre gesamte berufliche Laufbahn. Erzählen Sie ein wenig über Ihre Wurzeln?

Nadine Heudecker: Ich bin Immobilienfachwirtin, Fachfrau für Unternehmensfinanzierung und Immobilienfinanzierungsprüferin IHK, verstehe mich aber auch als Entrepreneurin. Vor 23 Jahren habe ich meine Laufbahn in der Finanzdienstleistung begonnen. Schon damals träumte ich von einem eigenen Unternehmen und wollte Menschen helfen, ihre Träume zu realisieren. 2005 begann meine wesentliche Laufbahn bei der Interhyp AG. Dort konnte ich fundamentales Wissen sammeln. Diese Zeit bei einem großen Finanzdienstleister als Baufinanzierungsberaterin habe ich genutzt, um vielen Menschen zur eigenen Immobilie zu verhelfen. Ich konnte aber auch Investoren dabei helfen, Renditeobjekte zu finanzieren.
Es gab allerdings Situationen, in den ich Kunden nicht weiterhelfen konnte, weil es einfach keine passende Lösung im Portfolio des Unternehmens gab. Besonders groß war mein Ärger, weil es eigentlich finanzierbar gewesen wäre und letztlich scheiterte, weil es damals einfach nicht die richtigen Produkte gab.

Aufgrund der daraus resultierenden Motivation überlegte ich, warum uns nicht mehr Möglichkeiten zur Verfügung standen und weshalb wir so wenig ausprobierten. Das alles war für mich Grund, mich weiter fortzubilden, Wissen zu sammeln und zu recherchieren. Ich wollte herausfinden, wie ich auch den Kunden eine Lösung bieten kann, die ich bis dahin ablehnen musste.

Der Weg zu diesem Ziel bestand darin, die Baufi-Welt GmbH zu gründen, mit deren Hilfe ich Kunden mehr anbieten kann. Heute verfüge ich über zahlreiche Möglichkeiten und kann für jeden Kunden unabhängig vom Anbieter genau die Finanzierung entwickeln, die zu seinen Wünschen und Möglichkeiten passt.

Allerorten hohe Kosten, schleppende Lieferketten für Baustoffe, drohende Rezession, ist eine Baufinanzierung trotzdem noch sinnvoll?

Nadine Heudecker: Für mich ist sie das! Natürlich sind die Menschen verunsichert und deutlich vorsichtiger. Aber es gibt Vorteile, die für ein Eigenheim sprechen. Zunächst einmal muss jeder für sich klären, ob er durch seine Mietzahlungen die Immobilie seines Vermieters finanziert oder sein hart erarbeitetes Geld doch lieber in die eigenen vier Wände steckt.

Es ist beruhigend, dass man auf Basis einer durchdachten Finanzierung weiß, welche monatliche Belastung durch die Rate auf einen zukommt. Das ist bei der Miete anders, denn der Vermieter kann sie erhöhen, zwar nicht nach Gutdünken, aber kontinuierlich. Außerdem schwebt über fast jedem Mietvertrag stetig das Damoklesschwert des Eigenbedarfs, durch den man urplötzlich ohne Wohnung oder Haus dastehen kann.

Eine Beratung durch unser Team ist umfassend, weil sie mit dem potenziellen Bauherren bzw. Käufer seine finanzielle Situation analysiert und auf dieser Basis ein tragfähiges Konzept für eine Baufinanzierung entwickelt. Zudem unterstützen wir beim Vergleich verschiedener Kreditangebote, übernehmen die notwendige Kommunikation mit dem Kreditgeber und leiten alle Unterlagen an die zuständigen Beteiligten weiter.

Was geschieht, wenn sich die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers während einer Baufinanzierung verschlechtern?

Nadine Heudecker: Ein solches Szenario ist natürlich immer denkbar. Im Rahmen unserer Beratung zum Thema Baufinanzierung versuchen mein Team und ich, so etwas möglichst mit einzuplanen, beispielsweise durch einen ausreichenden Puffer bei der Ermittlung der Ratenhöhen.

Verschlechtert sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers während der Baufinanzierung, besteht immer die Möglichkeit, sich mit der finanzierenden Bank in Verbindung zu setzen und die monatlichen Raten für einen bestimmten Zeitraum der veränderten Situation anzupassen. Hier gibt es große Offenheit, denn keine Bank möchte eine Zwangsversteigerung. Sie wird daher mit dem Kreditnehmer immer nach einer gangbaren Lösung suchen.

Experten raten zu 20 Prozent Eigenkapital. Rückt dadurch der Traum vom Eigenheim für die meisten nicht in weite Ferne?

Nadine Heudecker: Diese 20 Prozent Eigenkapital sind nicht zwingend vorgeschrieben. Zugegeben, viele Banken sind vorsichtig, wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist. Diese Schwierigkeit lässt sich aber durch gute Bonität wieder wettmachen. Ein sicherer Arbeitsplatz mit gutem und gesichertem Einkommen, ein möglichst langjähriges Arbeitsverhältnis, keine zusätzlichen Kreditverträge und ein positiver Schufa-Score sorgt für zufriedene Bankberater.

Mit ausreichender Bonität ist sogar eine Baufinanzierung ohne jegliches Eigenkapital denkbar, etwa in Form von Eigenkapitalersatzdarlehen. Bei solchen Darlehen werden allerdings höhere Kreditraten und Kreditzinsen verlangt. Wer jung ist, kann fehlendes oder geringes Eigenkapital auch durch eine längere Laufzeit ausgleichen.

Viele Banken haben ihre Anforderungen für die Bewilligung von Baudarlehen inzwischen verschärft. Wie sieht das im Einzelnen aus?

Nadine Heudecker: Für die Banken stellt die veränderte Zinslandschaft natürlich ein Risiko dar und schürt die Furcht vor niedrigeren Immobilienpreisen. Zudem setzt die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) die Banken immer stärker unter Druck. Als Resultat haben viele Banken inzwischen gar keine Finanzierungen zu 100 Prozent (und darüber hinaus Vollfinanzierungen inkl. der Kaufnebenkosten) mehr im Programm oder nur unter sehr strengen Voraussetzungen.

Darüber hinaus wurden die Pauschalen zur Berechnung der monatlichen Ausgaben (auch als Haushaltspauschalen bezeichnet) verschärft. Für einen Single-Haushalt werden inzwischen 850 bis 1.000 Euro angesetzt, jede weitere Person schlägt mit weiteren 350 Euro zu Buche. Insgesamt ist es also so, dass die Banken vorsichtiger agieren, wenn es um Kreditzusagen im Rahmen von Baufinanzierungen geht. Hinzu kommen die erhöhten Nebenkosten einer Immobilie.

Worauf sollten Kreditnehmer in Sachen Baufinanzierung besonders achten?

Nadine Heudecker: Gerade mit Blick auf die eigene Bonität rate ich vor allem jungen Menschen dazu, auch auf einen noch so kleinen Konsumentenkredit zu verzichten, wenn in absehbarer Zeit eine Baufinanzierung geplant ist. Denn jeder Kredit wirkt sich negativ auf die Bonität aus. Auch jede Ratenzahlung z. B. über Klarna stellt einen Kredit dar, was viele Kunden nicht wissen. Es sollten keine Kredite verschwiegen werden, weil die Schufa geprüft wird und dies ein Ablehnungsgrund für die Bank wäre (unwahre Angaben).

Natürlich wird sowohl der Arbeitgeber als auch das Bau- oder Kaufobjekt sehr viel genauer als früher überprüft. Aus all diesen Gründen empfehle ich, sich eine kompetente Beratung im Bereich der Baufinanzierung zu sichern. Eine solche Beratung ist meiner Auffassung nach die wichtigste Voraussetzung zur Realisierung des Traums vom Eigenheim.