Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern landen nicht selten vor dem Richter. Ein häufiger Grund: Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten des Mieters nicht exakt. So kann es mitunter vorkommen, dass der Streit um die Reparatur eines Wasserhahns vor Gericht landet. Um sich als Vermieter davor zu schützen, sollte man bei der Erstellung des Vertrages ganz genau aufpassen. Die Immobilienexperten der plusForta GmbH (vermietsicher.de) haben fünf wichtige Punkte analysiert.
Betriebskosten: Für einen Mietvertrag ist eine Vereinbarung über die Zahlung der Betriebskosten absolut notwendig. Findet sich keine entsprechende Klausel im Vertrag, so würde dies bedeuten, dass die Kosten bereits in der Grundmiete enthalten sind. Laut Gesetz ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Betriebskosten zu zahlen, wenn er diese nicht durch eine entsprechende Verpflichtung auf die Mieter überträgt (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB). Übernimmt der Vermieter selbst Aufgaben wie zum Beispiel die Gartenpflege, so kann er außerdem seinen Arbeitsaufwand einschließlich der Kosten für Sachmittel auf Grundlage der sonst üblicherweise angefallenen Kosten berechnen (BGH, Urteil v. 14.11.12, Az. VIII ZR 41/12).
Schönheitsreparaturen: Auch die Übernahme von Schönheitsreparaturen kann vom Vermieter nur verlangt werden, wenn dies explizit im Mietvertrag steht. Allerdings ist die Verpflichtung zum Streichen und Tapezieren nur dann zulässig, wenn die Wohnung beim Bezug auch im renovierten Zustand übergeben wurde (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14). Bis vor kurzem war außerdem die Kostenquotenklausel beliebt, wonach der Mieter bei kurzer Mietdauer fiktive Renovierungskosten auf Grundlage eines Kostenvoranschlages zeitanteilig zu tragen hatte. Dies ist nicht mehr erlaubt, weshalb der Vermieter bei seinen Verträgen darauf achten sollte, dass diese Klausel gestrichen wird (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 21/13).
Kleinreparaturklausel: Für Vermieter ist es ratsam, eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen. So haftet der Mieter in Grenzen für kleinere – auch unverschuldete – Schäden an Teilen der Wohnung, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind. Hierzu zählen zum Beispiel kaputte Lichtschalter oder Duschköpfe. Die Gerichte begrenzen dabei den Betrag auf maximal 75 bis 110 Euro (AG Würzburg, Urteil v. 17.05.10, Az. 13 C 670/10). Pro Jahr dürfen die Kosten für die Kleinreparaturen in der Summe außerdem die Höhe von sieben bis zehn Prozent der jährlichen Nettokaltmiete nicht übersteigen. Als Vermieter ist man auf der sicheren Seite, wenn man die Klausel für die Kostenübernahme auf 100 Euro (zuzüglich Mehrwertsteuer) im Einzelfall und auf acht Prozent als Jahresobergrenze festsetzt.
Unterschriften und Anlagen: Vermieter müssen darauf achten, dass alle Mietparteien den Vertrag unterschreiben, die in diesem aufgeführt sind, damit diese alle wirksam als Schuldner gelten. Auch die Anlagen – auf die man im Vertrag explizit hinweisen sollte – müssen unterschrieben werden. Nur so wahrt man bei langfristigen Mietverträgen rechtssicher die Schriftform. Zu den Anlagen zählen üblicherweise die Hausordnung, Reinigungsdienste, Stellplatznutzung, Plan der Wohnung und ein Plan zur Gartennutzung.
Fälligkeit der Miete: Dass die Höhe der Miete einer der wesentlichen Bestandteile des Mietvertrages ist, ist selbstverständlich. Allerdings ist es auch wichtig, die Fälligkeit zu vereinbaren. Wenn man dies nicht macht, tritt automatisch die gesetzliche Regelung in Kraft, nach der der Mieter bis zum Ablauf des dritten Werktags eines jeden Monats im Voraus die Miete zu entrichten hat (§ 556b BGB).
Robert Litwak, Geschäftsführer der plusForta GmbH (vermietsicher.de), erklärt: „Vermieter, die beim Aufsetzen des Mietvertrages nicht genau aufpassen, riskieren, mögliche Forderungen an den Mieter nicht durchsetzen zu können. Sollten sie ohne rechtliche Grundlage dennoch darauf drängen, laufen sie selbst Gefahr, verklagt zu werden. Aus diesem Grund sollte man den Mustervertrag bestenfalls regelmäßig von einem versierten Fachanwalt prüfen lassen.“
Quellennachweis: plusForta GmbH
Veröffentlicht von:
- Alexandra Rüsche gehört seit 2009 der Redaktion Bauen-Wohnen-Aktuell.de an. Sie schreibt als Journalistin über Hausbau, Inneneinrichtung, Energiesparen, Gartengestaltung, Pflanzen und Haustiere, sowie Innovationen. Alexandra ist Mitglied im DPV (Deutscher Presse Verband - Verband für Journalisten e.V.). Sie ist über die Mailadresse der Redaktion erreichbar: redaktion@bauen-wohnen-aktuell.de
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