Der Bauantrag ist meist die letzte große Hürde, die es vor dem Start der Bauarbeiten für das neue Eigenheim zu überwinden gilt. Christian Schaar erklärt in seinem Beitrag, mit welchen Tipps Bauherren die bürokratischen Stolpersteine leicht überwinden können und was bei der Beantragung der wichtigen Baugenehmigung beachtet werden sollte.
Bauherren kennen dieses Gefühl vor der Beantragung des Bauantrags: Die Angst, Fehler zu begehen und eine Antragsablehnung zu kassieren. Nicht nur, dass ein erneuter Antrag erneut Geld kostet. Auch der meist eng kalkulierte Zeitplan für den Bau gerät schnell ins Wanken. Daher sollten sich Bauherren schon frühzeitig vor dem Bau genau informieren, welche Baubestimmungen in ihrem Bundesland bzw. in ihrer Kommune gelten. Auskunft darüber geben die Landesbauordnungen bzw. die regionalen Behörden wie Baureferat, Bauaufsichtsamt oder Bauamt. Im Bebauungsplan finden sich etwa Angaben darüber, welche Art und Größe, Geschosszahl, Fassadengestaltung oder Firsthöhe für die Bebauung auf dem Grundstück erlaubt sind. Werden diese Vorgaben schon bei der Planung berücksichtigt, vereinfacht das das spätere Genehmigungsverfahren.
Übrigens: Für Bauherren empfiehlt es sich, schon vor dem offiziellen Antrag das persönliche Gespräch mit einem Mitarbeiter der Baubehörde zu suchen. So lassen sich individuelle Vorstellungen und etwaige Nachbesserungen schon vor der Beantragung ganz unbürokratisch klären und die Chancen auf eine spätere Genehmigung steigen. Und: Der Bauantrag selbst wird von einem „bauvorlagenberechtigten“ Experten erstellt – wie etwa ein Architekt oder Bauingenieur.
Welche Genehmigung wird benötigt?
Bauherren haben es nicht leicht: Schon die vielen Varianten für eine Baugenehmigung können Kopfzerbrechen bereiten. Dies sind die wichtigsten Genehmigungsarten:
- Bauvoranfrage: Liegt kein gültiger Bebauungsplan vor oder ist eine außergewöhnliche Bauweise geplant, ist eine Bauvoranfrage ratsam. Dabei prüft die Baubehörde, ob das Bauprojekt generell realisierbar bzw. mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist und welche Anträge später gestellt werden müssen. Wird die Bauvoranfrage förmlich gegen eine Gebühr gestellt, sind alle genehmigten Aspekte drei Jahre rechtsgültig. Zudem wird meist auch der anschließende Bauantrag genehmigt, wenn die Behörde aufgrund der Voranfrage einen Bauvorbescheid erlassen hat.
- Bauanzeige: wenn für das Grundstück ein Bebauungsplan gilt und die Bebauung nicht genehmigungspflichtig ist, genügt eine Bauanzeige. Der Vorteil: Es müssen weniger Dokumente eingereicht werden und das Amt prüft die Unterlagen lediglich auf Vollständigkeit und Plausibilität. Werden innerhalb von vier Wochen keine Einwände erhoben, kann mit dem Bau begonnen werden. Aber die Bauanzeige muss beim Einreichen korrekt und vollständig sein – nachträgliche Änderungen sind nicht mehr möglich.
- Bauantrag: Ein Bauantrag ist nötig, wenn kein Bebauungsplan vorliegt oder genehmigungspflichtige Abweichungen vom Bebauungsplan angedacht sind.
- Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Bei dieser Genehmigung werden nicht alle Details des Bauantrages geprüft, wodurch sich die Bearbeitungszeit erheblich verkürzt. Damit sollen die Baubehörden insgesamt entlastet werden. Bauherren können erfragen, ob für ihr Projekt ein vereinfachtes Verfahren möglich ist.
Ein Bauantrag kostet Geld, die Kosten sind bundesweit jedoch nicht einheitlich geregelt und unterscheiden sich je nach Bundesland. Als Faustregel werden für das Genehmigungsverfahren etwa 10,5 % der gesamten Bausumme angenommen. Darin sind sowohl die Kosten für die Prüfung des Antrags bei der Baubehörde (rund 0,5 %) als auch die Kosten für die Erstellung der notwendigen Unterlagen durch einen Architekten oder Bauingenieur (rund 10 %) enthalten. Wird mit einem Baupartner gebaut, sind diese Kosten meist in den Baunebenkosten berücksichtigt.
Diese Unterlagen gehören in den Bauantrag
Je nach Bundesland unterscheidet sich, welche Unterlagen für den Bauantrag eingereicht werden müssen. Diese Dokumente müssen in jedem Bauantrag vollständig und unterschrieben vorliegen, um das Genehmigungsverfahren nicht zu verzögern:
- Diverse Formulare
- Ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Angaben über die Grundstücksentwässerung
- Lage- und Freiflächenpläne
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibungen
- Sicherheitsnachweise
- Berechnungen und Unterschriften des Bauvorlageberechtigten
Der Antrag muss in dreifacher Ausführung vorgelegt werden: ein Exemplar für den Bauherren, eines für die Gemeinde und das dritte für die Bauaufsichtsbehörde. Da die Unterlagen von verschiedenen Behörden ausgestellt werden, muss entsprechend Zeit für die Zusammenstellung eingeplant werden.
Ein Tipp zum Schluss: Für Bauherren ist es ratsam, frühzeitig die Nachbarn beim Genehmigungsverfahren miteinzubeziehen – in einigen Gemeinden ist dies sogar Pflicht für den Bauantrag, vor allem, wenn Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan geplant sind. Bei reduzierten Abstandsflächen liegt eine Genehmigung des Bauantrags beispielsweise im Ermessen der Behörde. Unterschreiben Nachbarn die erforderlichen Unterlagen, bestätigen sie damit ihre Zustimmung zum Bauvorhaben und die Chance auf eine Genehmigung steigt. Ohne Unterschrift haben die Nachbarn ein Jahr Zeit, Widerspruch einzulegen.
Autor: Christian Schaar
Veröffentlicht von:
- Alexandra Rüsche gehört seit 2009 der Redaktion Bauen-Wohnen-Aktuell.de an. Sie schreibt als Journalistin über Hausbau, Inneneinrichtung, Energiesparen, Gartengestaltung, Pflanzen und Haustiere, sowie Innovationen. Alexandra ist Mitglied im DPV (Deutscher Presse Verband - Verband für Journalisten e.V.). Sie ist über die Mailadresse der Redaktion erreichbar: redaktion@bauen-wohnen-aktuell.de
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Meine Schwester würde gerne einen Bauantrag stellen und hat vor, ein Parifizierungsgutachten dafür anfertigen zu lassen. Gut zu wissen, dass sie außerdem Bauzeichnungen und einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster vorlegen muss. Auch werde ich ihr mitteilen, dass sie den Antrag in dreifacher Ausführung vorlegen muss.