Wann ist eine Mietminderung rechtens?

Baustellenlärm, bellende Hunde, Gestank aus den Nachbarwohnungen oder Schimmelbildung – für eine Mietminderung gibt es viele Gründe.

(tdx) Darüber hinaus nehmen physische sowie psychische Belastungen durch Stress oder Schlafmangel zu. Die gute Nachricht für die Mieter: viele Mängel und Störungen die den Wohnwert beeinträchtigen müssen nicht einfach hingenommen werden, sondern berechtigen zu einer Mietminderung. Bevor der Mieter die Mietzahlungen jedoch ganz einstellt oder einen niedrigeren Mietzins an den Vermieter überweist, muss der Vermieter über die Beanstandung informiert werden – am besten schriftlich. In diesem Schreiben wird der Vermieter dazu aufgefordert den Mangel zu beseitigen bzw. sich um die Beanstandung zu kümmern. Von diesem Zeitpunkt an hat der Mieter das Recht die Miete zu kürzen, wenn der Mangel eine gravierende Wohnwertbeeinträchtigung darstellt. Der Mieter muss dazu die Höhe der Mietminderung selbst abschätzen. Es geht darum wie stark die Beeinträchtigung für den Mieter ist und seine Wohnumgebung gestört ist.
Wann kann der Mieter die Miete kürzen?

Welche Gründe gibt es, die einen Mieter dazu berechtigen die Miete zu mindern? Häufige Streitpunkte sind Lärm, Gestank, Schimmel und Ungeziefer sowie Probleme mit der Heizung.

Lärm, Krach oder laute Geräusche stören nicht nur beim Arbeiten oder die Nachtruhe, sondern sind auch im Alltag lästig. Die stärkste Lärmbelästigung rufen Bauarbeiten im oder am Haus hervor. Je nachdem wie umfangreich die Baustellen sind, kann die Miete um über die Hälfte gekürzt werden. Werden umfassende Arbeiten wie Ausbau des Dachgeschosses, Erneuerung der Wasserversorgung, Installation einer Heizungsanlage oder Arbeiten in der Mieterwohnung, wie das Aufstemmen von Wänden, Decken und Böden durchgeführt, kann sogar die gesamte Miete gekürzt werden.

Wird durch erheblichen und intensiven Lärm aus einer Nachbarwohnung bis in die Nachtzeit, Lärm von Garagentoren oder Bürotätigkeiten eines Nachbarn die Nachtruhe gestört, kann der Mietzins um bis zu 40% gekürzt werden. Auch Lärm durch Einwerfen von Glasflaschen nach 22 Uhr, typischer Diskotheken- oder Kneipenlärm mehrmals im Monat oder Krach durch häufige und lautstarke Feiern an den Wochenenden bis spät in die Nacht, berechtigen zu Mietminderungen bis zu 30%. Feste im Freien und nach 22 Uhr im Keller müssen jedoch toleriert werden, da sie zur üblichen Geselligkeit in Wohngebieten zählen.

Störende, laute und deutliche Geräusche der Heizungsanlage oder unzureichende Dämmung des Hauptwasserrohrs, sodass der Lärmgrenzwert von 35 dB überschritten wird, berechtigen ebenso zu einer Mietminderung von 5 bis zu 10%, wie eine Zunahme des Verkehrslärmes durch geänderte Straßenführung. Wer jedoch in die Nähe eines Flughafens zieht, weiß über die Lärmbelästigung Bescheid und muss diese hinnehmen, wenn die Schallschutzvorschriften beachtet werden. Auch Nachbarn von Supermärkten müssen Lärm- und Geruchsbelästigungen nicht ertragen und dürfen die Miete um bis zu 20% kürzen.

Neben Lärm ist Gestank ein weiterer häufiger Auslöser für Mietminderungen.

Dringen Essensgerüche und Zigarettenrauch durch die Wände und Decke in die Mietwohnung, weil diese nicht gut abgedichtet sind, darf die Miete bis zu 20% gekürzt werden. Dies gilt jedoch nicht wenn der Zigarettenrauch vom darunter gelegenen Balkon stammt. Erhebliche Geruchsbelästigungen durch Wäschetrockner oder Fäkalienrückfluss in der Toilette müssen ebenso wenig hingenommen werden, wie Gestank aus der Nachbarwohnung aufgrund nicht artgerechter Tierhaltung oder Hundekot im Treppenhaus und erlauben eine Mietminderung um bis zu 30%.
Auf fast die gesamte Mietzahlung muss der Vermieter verzichten, wenn er eine Wohnung renoviert und lösungsmittelhaltige Mittel verwendet, die eine unangenehme Geruchsbelästigung darstellen.

Nicht nur aufgrund des Gestanks, sondern auch wegen der möglichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen ist Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Wohnung ein weiterer Grund für eine Mietminderung. Je nachdem wie viele Räume betroffen sind, wie viel Feuchtigkeit eintritt, ob sich Verfleckungen bilden und ob Wohnräume oder der Keller betroffen sind, kann die Miete um bis zu Drei Viertel reduziert werden.

Der Mieter darf allerdings nicht davon ausgehen, dass er bei Mängeln oder Belästigungen immer eine Mietminderung zugesprochen bekommt. Jeder Fall wird einzeln geprüft. Das Gericht richtet sich zwar nach bereits getroffenen Entscheidungen, diese sind jedoch nicht bindend. Wichtig ist vor allem, dass Mieter den Vermieter auf die Mängel oder die Belästigung hinweisen und ihm die Chance einräumen, sich um die Umstände zu kümmern. Erst dann darf der Mieter die Mietzahlungen kürzen. In jedem Fall ist es empfehlenswert, sich den Rat eines Anwalts oder des Mieterbundes einzuholen. Denn schießt der Mieter bei der Höhe der Minderung weit über das Ziel hinaus, droht gar eine fristlose Kündigung des Mietvertrages.