Renovierungsklauseln im Mietvertrag – Wer muss wann was machen?

Renovierungs- oder Schönheitsreparaturklauseln sind im Mietrecht eines der meistdiskutierten Themen. In Mietvertragsformularen enthielten sie lange Zeit einen starren Fristenplan. Er regelte, welche Räume der Mietwohnung der Mieter nach wieviel Jahren renovieren sollte. Die Rechtsprechung sah darin jedoch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gegenüber dem Vermieter. Dennoch sind Renovierungsklauseln auch jetzt noch möglich. Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH, eine Tochter des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, hat einige Tipps dazu zusammengestellt.

Starre Fristenpläne für Renovierungen in Mietverträgen hat der Bundesgerichtshof zwar für unwirksam erklärt, doch sind auch weiterhin Fristenvereinbarungen möglich und wirksam. Sie dürfen aber nur zur Orientierung dienen und nicht bindend sein.

Ein starrer Fristenplan benachteiligt den Mieter insbesondere deswegen, weil eine Renovierung dann nach Ablauf einer bestimmten Frist ohne Wenn und Aber durchgeführt werden muss. Der tatsächliche Zustand der Räume, also die Erforderlichkeit, spielt dabei keine Rolle.

Gesetzlich ist festgeschrieben, dass im Prinzip der Vermieter verpflichtet ist, sich um den Zustand der Wohnung, die er vermietet, zu kümmern. Abnutzungen, die lediglich auf den „vertragsgemäßen Gebrauch“ zurückzuführen sind, hat der Mieter nicht zu vertreten. Von dieser gesetzlichen Regelung wird jedoch zumeist abgewichen. Über eine Renovierungs­klausel im Mietvertrag wird der Mieter verpflichtet, bestimmte Renovierungen durchzuführen.

Derartige Klauseln können trotz der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) bezüglich starrer Fristenpläne weiterhin vereinbart werden. Für die Frage, ob eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bestimmte Schönheitsreparaturen vorzunehmen, auch rechtlich zulässig ist, sind drei Punkte besonders zu beachten:

1. Ist die Regelung in einem Mietvertrag rechtlich überhaupt wirksam? Vor allem viele allgemeine Formularklauseln hat die Rechtsprechung für unwirksam erklärt.
2. Was zählt zu den Schönheitsreparaturen? Dazu gehören zum Beispiel nicht das Abschleifen von Parkettboden, das Reinigen eines Teppichs oder die Renovierung eines gemieteten Kellerraums.

1. Sind zulässigerweise auf den Mieter übertragene Schönheitsreparaturen zu dem gewünschten Zeitpunkt überhaupt fällig,  besteht also objektiver Renovierungsbedarf?

Was sind Schönheitsreparaturen?

Das Wohnen hinterlässt Spuren. Die Schönheitsreparaturen betreffen alles, was sich durch normales Wohnen abnutzt, zum Beispiel Tapeten, Innentüren, Einbauschränke und Fensterrahmen. Folgende Arbeiten zählen zu den üblichen Schönheitsreparaturen:

–        das Streichen oder Tapezieren der Wände,

–     das Streichen oder Lackieren von Heizkörpern, Innentüren samt Zargen und  Fensterrahmen von innen,

–        das Streichen oder Lackieren von Einbauschränken oder

–        das Ausbessern von Dübellöchern in Fliesen und an Wänden.

Keine Schönheitsreparaturen sind hingegen

–        Streichen der Fenster und Türen von außen,

–        Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden,

–        Reinigen von Teppichböden, wenn nicht extra vereinbart,

–        Neuverlegen von Bodenbelägen sowie

–        Arbeiten am Mauerwerk.

Starre Fristenpläne für Renovierungen hat der Bundesgerichtshof zwar für unwirksam erklärt, doch sind auch weiterhin Fristenvereinbarungen in Mietverträgen möglich und wirksam. Dazu gehört etwa die Formulierung „Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen erforderlich…“ oder auch „Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel in folgenden Zeitabständen durchzuführen…“.

Fristen dürfen genannt werden, aber nicht bindend sein

Der BGH hat sogar ausgeführt, welche Renovierungsfristen seiner Auffassung nach im Allgemeinen angemessen sind:

Diese Fristen sind auch maßgeblich für die Anstriche von Fenstern, Türen und Heizungsrohren der jeweiligen Räume. Wichtig ist dabei, dass die genannten Fristen weder bindend noch absolut sind. Sie dienen vielmehr zur Orientierung, da immer vom tatsächlichen Renovierungsbedarf der Mieträume auszugehen ist, der von den Fristen abweichen kann.

Daher sind beispielsweise folgende Fristenregelungen in Mietverträgen unwirksam:

„Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen.“ Dies ist eine  starre Fristenregelung. In dieser Vereinbarung sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da es sich um absolut feststehende Fristen handelt, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf unberücksichtigt lassen.

„Auf die üblichen Fristen wird Bezug genommen.“ Die Formulierung ist zu unbestimmt und führt daher zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.

„Die Schönheitsreparaturen sind nach folgenden Regelfristen auszuführen.“ Auch das ist eine starre Fristenregelung.

„Der  Mieter ist verpflichtet, die Ausführung von Schönheitsreparaturen in Küchen, Badräumen und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von 5 Jahren und in anderen Nebenräumen von 7 Jahren durchzuführen“ – ebenfalls eine starre Fristenregelung.

Abgeltungsklauseln bei Mietvertragsende sind wirksam

Grundsätzlich ist es möglich, im Mietvertrag eine sogenannte Abgeltungsklausel zu vereinbaren, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird. Sie legt fest, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet werden kann, sich an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu beteiligen, die an sich von ihm vorzunehmen wären.

Damit eine Abgeltungsklausel wirksam ist, muss der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung berücksichtigt werden, wenn der Renovierungskostenanteil des Mieters festgelegt werden soll. Auch muss dargestellt sein, wie der Abnutzungsgrad ermittelt wird. Der Mieter muss eindeutig erkennen können, dass der Abnutzungsgrad tatsächlich in der dargestellten Art und Weise ermittelt wird. Es darf dem Vermieter nicht möglich sein, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt wäre, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.

Text-und Bildnachweis: Dr. Rainer Christian Rudolf, Wüstenrot & Württembergische AG