Preisstabilität prägt Wohnungsmarkt

Große Nachfrage nach Gebrauchtobjekten
Beginnende Trendwende im Neubau
Historisch günstige Finanzierungsbedingungen für Wohneigentumsinteressenten

Berlin. Deutsche Wohnimmobilien erweisen sich nach den aktuellen Zahlen der Landesbausparkassen (LBS) als besonders wertstabil. „Während es auf den Wohnungsmärkten in etlichen europäischen Ländern turbulent zugegangen ist, verzeichnen wir hierzulande konstante Preise und historisch günstige Finanzierungsbedingungen“, hob Verbandsdirektor Hartwig Hamm heute bei der Vorstellung der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2010“ in Berlin hervor. Das wachsende Interesse an Bestandsimmobilien zeige genauso wie die allmähliche Belebung im Neubau, dass die Nachfrage anzieht und für die Zukunft wieder auf steigende Preise hindeutet.

Basis der Umfrage ist die jährliche Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit 28.500 vermittelten Objekten (im Jahre 2009) sind die Immobilientöchter der LBS mit Abstand die größte Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente in rund 670 Städten Deutschlands.

Unverändert machen die Daten erhebliche regionale Preisunterschiede für Wohneigentum deutlich, vor allem in Abhängigkeit von dem jeweiligen Einkommens- und Wohlstandsniveau. Das gilt insbesondere für gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser, die nach der LBS-Analyse auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Spitze der Preise bundesdeutscher Großstädte liegt in diesem Jahr erneut München. Dort kostet das typische Bestandsobjekt mit 750.000 Euro noch einmal drei Prozent mehr als im Vorjahr. Wiesbaden und Heidelberg folgen mit 550.000 Euro auf Platz 2. Dahinter rangieren weitere süd- und westdeutsche Zentren wie Stuttgart (480.000 Euro), Freiburg (460.000 Euro) sowie Düsseldorf und Frankfurt, aber auch Ingolstadt (mit 450.00 Euro).

Eine generelle Trennlinie zwischen Stadt und Umland können die LBS-Experten bei den Preisen so nicht feststellen. Die teilweise erhebliche Attraktivität der Umlandgemeinden zeige sich daran, dass die Objekte etwa im Frankfurter Raum mancherorts deutlich teurer sind als in der Mainmetropole selbst – am extremsten in Bad Homburg mit dem Rekordpreis von 850.000 Euro und Oberursel mit 800.000 Euro. Eine vergleichbare Situation findet man neben dem Umland von Stuttgart auch in dem von Düsseldorf, wo etwa in Meerbusch der typische Preis mit 485.000 Euro acht Prozent höher liegt als in der Landeshauptstadt selbst.

Spitzenpreise verzeichnen laut Hamm auch touristisch geprägte Regionen. Hier ragen im Voralpenraum Starnberg (745.000 Euro) und Garmisch-Partenkirchen (625.000 Euro) heraus. Konstanz am Bodensee kommt immerhin auf 500.000 Euro. Auf der anderen Seite gebe es große Städte mit über einer halben Million Einwohner, in denen gebrauchte Einfamilienhäuser recht günstig zu haben sind. Das gelte nicht nur in Dresden und Leipzig (160.000 bis 170.000 Euro), sondern auch in Hannover und Bremen (200.000 Euro). In manchen norddeutschen Großstädten liegt nach Angaben der LBS-Experten das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, in Bremerhaven nur bei 110.000 Euro. In manchen ostdeutschen Mittelstädten bleiben die Preise sogar teils deutlich unter 100.000 Euro, wie in Bitterfeld-Wolfen (60.000 Euro) oder Wittenberg (70.000 Euro).

Noch keine durchgreifende Markterholung sehen die LBS-Immobilien-Experten beim Neubau von Reiheneigenheimen, auch wenn die Nachfrage-Skepsis nicht mehr so groß wie im Vorjahr ist. Mit Ausnahme der neuen Bundesländer seien allerdings die Preiserwartungen inzwischen auch weitgehend stabil, oder sie gehen bereits leicht nach oben. Auch in diesem Sektor seien die Einstiegspreise für Wohneigentums-Interessenten derzeit alles andere als schlecht. Denn in Westdeutschland bewegten sich die Preise für neue Reihenhäuser in Groß- und Mittelstädten im Durchschnitt um rund 200.000 Euro, im Osten und Norden sogar nur im Bereich von 130.000 bis 160.000 Euro. Lediglich in den süddeutschen Städten signalisiere der Durchschnittspreis von 280.000 Euro vielerorts echte Engpässe.

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es nach der LBS-Analyse auch bei gebrauchten Reihenhäusern. Im Schnitt weisen sie demnach gegenüber Neubauten allerdings einen Preisvorteil von rund 20 Prozent auf. Insgesamt werde hier die Nachfrage nach entsprechenden Objekten als leicht steigend eingeschätzt. Für die LBS-Experten ist dies kein Wunder, denn in der Regel seien sie stadtnäher gelegen, in einer gewachsenen Umgebung. Gerade im Umfeld der Zentren wie im Frankfurter Raum weisen sie vereinzelt daher sogar höhere oder gleich hohe Preise wie Neubauten auf (etwa in Bad Homburg, Bad Nauheim, Bad Soden und Oberursel).

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Immobilienexperten vielerorts wieder leicht steigende Preise. Im wesentlichen entstünden diese Objekte an touristisch interessanten Standtorten sowie in den Ballungsräumen. „Dort gilt Wohneigentum auf der Etage als geeignete, preisgünstigere Alternative für die knappen Eigenheimangebote“, so Hamm. Hier erreichen laut LBS-Preisspiegel Unterhaching und Unterschleißheim in diesem Jahr mit 3.800 Euro pro Quadratmeter den deutschen Spitzenwert, noch vor München (3.550 Euro). Auch Garmisch-Partenkirchen und Starnberg (mit 3.750 Euro) seien ein ausgesprochen teures Pflaster, ähnlich wie die Bodenseestadt Konstanz (3.300 Euro). Zu den hochpreisigen Städten zähle im Norden die Elbmetropole Hamburg (3.200 Euro), aber auch die kleinere Ostseestadt Eckernförde (2.850 Euro).

Am unteren Ende der LBS-Preisskala bei den Großstädten befinden sich Hildesheim, Oldenburg und Salzgitter mit 1.100 Euro pro Quadratmeter für eine neue Eigentumswohnung. In den Mittelstädten Coswig, Seesen und Völklingen gibt es demnach gar neue Eigentumswohnungen für deutlich unter 1.000 Euro – wohlgemerkt, so Hamm, mit Grundstücksanteil. Bei den großen Metropolen lägen die Quadratmeterpreise nicht nur in Dresden und Leipzig, sondern auch in Hannover und Bremen sowie den Ruhrgebietsstädten Dortmund und Essen in einer moderaten Bandbreite von 1.800 bis 2.000 Euro, in Berlin seien sie mit 2.100 Euro kaum höher.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten insgesamt eine zunehmende Nachfrage fest. Das große Bestands-Angebot drücke aber noch auf die Preise. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage im Vergleich zu Neubauten über 30 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands liegen laut Preisspiegel die Quadratmeter-Preise häufig unter 1.000 Euro, im Süden bei rund 1.500 Euro. „Bei den heutigen Finanzierungskonditionen sind sie für die Bewohner also nicht teurer als vergleichbare Mietwohnungen“, so Hamm.

Beim Bauland rechnen die LBS-Vermittler schließlich noch mit einer Aus-weitung des Angebots. Deshalb koste der Quadratmeter Grund und Boden in den süddeutschen Groß- und Mittelstädten mit 310 Euro sogar noch einmal mehr als im Vorjahr – und zugleich weit mehr als doppelt so viel wie im Norden (120 Euro) und über viermal so viel wie im Osten (70 Euro). Extreme Grundstücksknappheit signalisierten die Spitzenpreise in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie Stuttgart (750 Euro), Heidelberg (630 Euro), München (575 Euro) und Frankfurt (550 Euro). „In vielen Mittelstädten ist Bauland aber auch nach wie vor für weniger als 100 Euro, teilweise sogar unter 50 Euro pro Quadratmeter zu haben“, so Hamm.

Nach Aussage des LBS-Verbandsdirektors spricht mit Blick auf die nähere Zukunft alles für einen robusten Entwicklungstrend; zumal die Zuversicht wachse, dass die Krise in Deutschland den Arbeitsmarkt und die wirtschaftliche Entwicklung doch nicht so stark treffen dürfte. Gerade nach den jüngsten Erfahrungen fühlten sich zudem diejenigen bei der Wohnimmobilie besonders gut aufgehoben, die sichere Anlageformen suchten. „Immobilien sind nicht nur wertstabil, sie werfen auch beim selbstgenutzten Wohneigentum eine ordentliche ‚Rendite‘ ab, nämlich in Höhe der ersparten Miete“, so Hamm erläuternd.

Die historisch niedrigen Zinsen sorgten zugleich für Finanzierungsraten, die häufig schon zu Beginn nicht höher lägen als Mieten für vergleichbare Objekte. „Die Bezahlbarkeit von Immobilien ist damit besser denn je, vom Nutzen in späteren Jahren, wenn die Belastung sinkt, während man als Mieter mit weiter steigenden Kosten konfrontiert würde, ganz zu schweigen“, so Hamm.

Schließlich sei das Angebot an guten Objekten noch relativ breit und, abgesehen von teuren Ballungsräumen, recht günstig. Das gelte sowohl im historischen Vergleich als auch beim Blick über die Grenzen in Europa. Künftig werde nach Ansicht des LBS-Verbandsdirektors die Auswahl für Erwerber in Deutschland jedoch tendenziell schwieriger werden. Die LBS-Experten erwarten erstmals keine Angebotsausweitungen mehr, wohl aber einen weiter steigenden Nachfragetrend. Für Hamm werden dabei Qualitätsaspekte aber immer wichtiger, wie Lage und Zuschnitt oder die unmittelbare Umgebung und nicht zuletzt der energetische Zustand. Gute Qualität setze sich jedoch immer durch und sorge auch künftig für solide Werte.

Neben den günstigen Marktbedingungen darf nach den Worten des LBS-Sprechers nicht übersehen werden, dass der Staat die Finanzierung mit der „Wohn-Riester“-Förderung unterstützt. Deren Bedeutung werde bislang noch unterschätzt, aber sicher weiter ins Bewusstsein der Menschen rücken. „Deswegen gehe ich davon aus, dass das latente Interesse an Eigenheimen und Eigentumswohnungen allmählich virulenter wird und zu einer Aufwärtsentwicklung führt“, so Hamm abschließend.