Baufinanzierung ohne Eigenkapital – nichts ist unmöglich

Ist der Traum vom eigenen Zuhause auch ganz ohne Eigenkapital-Anteil finanzierbar? Prinzipiell ja, wenn einige Punkte beachtet werden.

Eine Baufinanzierung oder ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital bedeutet, dass das gesamte Projekt durch Fremdkapital finanziert wird. Diese sogenannte Vollfinanzierung umfasst nicht nur den eigentlichen Kaufpreis oder die Baukosten – hinzukommen die Kaufnebenkosten und eventuell auch anfallende Kosten für Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen. Die Vollfinanzierung wird daher auch als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet.

Welche Nebenkosten sind beim Hauskauf zu beachten?

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland muss mit folgenden Nebenkosten gerechnet werden:

• Grunderwerbsteuer, mit großen regionalen Unterschieden
• Finanzierungskosten – alle Aufwendungen, die bei der Kreditbeschaffung anfallen
• Kosten für Notar und Grundbucheintrag
• Umzugskosten
• Maklerprovision
• Kosten für Renovierung oder Instandhaltung
• Honorar für einen Gutachter

Nahezu alle bei einem Hauskauf anfallenden Nebenkosten trägt der Käufer allein. Die Ausnahme bildet die Maklercourtage. Seit einer Gesetzesnovelle im Jahr 2020 gilt, dass Käufer und Verkäufer in der Regel jeweils die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision entrichten müssen.

Typische Nebenkosten beim Hausbau

Bei Neubauprojekten fallen bestimmte Posten wie die Maklerprovision weg. Die Wahrscheinlichkeit ist jedoch hoch, dass weitere Kosten entstehen. Die sogenannten Baunebenkosten müssen natürlich ebenfalls in die Planung und die Finanzierung einfließen. Dazu gehören:

• Kosten für die Landerschließung
• Beantragung der Baugenehmigung
• Beauftragung eines Statikers (in manchen Städten Pflicht)
• Grundstücksfreimachung
• Erschließungskosten, wenn der Baugrund noch nicht an die örtliche Versorgung mit Strom, Wasser und Gas angeschlossen ist
• Kosten für Bodengutachten
• Kosten für Bodenaushub und dessen Entsorgung
• Vermessungskosten
• Eintragung der Grundschuld
• Bereitstellung des Baustroms

Ferner kann der Abschluss spezieller Versicherungen aus dem Baubereich notwendig werden. Hierzu zählen die Bauherrenhaftpflichtversicherung, die Feuerrohbauversicherung und die Bauleistungsversicherung.

Was versteht man unter Eigenkapital?

Oft werden Kredite in der Größenordnung einer Baufinanzierung nur dann gewährt, wenn der Antragsteller auch Eigenkapital in angemessener Höhe vorzuweisen hat. Als Eigenmittel kommen infrage:

• Barvermögen
• Ersparnisse, etwa auf Tagesgeldkonten oder Sparbüchern
• Wertpapiere oder Fonds-Anteile
• Vermögenswirksame Leistungen
• Lebensversicherungen
• Bausparguthaben
• Edelmetalle, Münzen oder wertvolle Antiquitäten
• Darlehen durch Verwandte oder den Arbeitgeber
• eigene Grundstücke

Banken und Sparkassen empfehlen in der Regel, 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für den Immobilien-Erwerb durch eigenes Kapital abzudecken. Im Idealfall sollte die Quote sogar noch höher liegen. Gleichzeitig wird empfohlen, nicht das komplett vorhandene Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung einzusetzen. Rücklagen sind wichtig, um nicht vorhersehbare Ausgaben wie die Reparatur oder den Austausch defekter Geräte abfedern zu können.

Nachteile einer Vollfinanzierung

Der größte Nachteil der 110-Prozent-Finanzierung besteht darin, dass das Kreditinstitut ein nicht unerhebliches Risiko eingeht. Der zu veranschlagende Zinssatz ist also immer höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Durch die höheren Zinsen fallen in aller Regel auch die Tilgungsraten höher aus. Damit ein Antragsteller für eine Vollfinanzierung infrage kommt, sollte dieser eine exzellente Bonität vorweisen können und keine anderen Kredite bedienen müssen.

Aufgrund dieser Voraussetzungen bieten nur sehr wenige Banken überhaupt eine Vollfinanzierung an. Ein Vergleich verschiedener Konditionen ist somit unter Umständen für den Kunden gar nicht erst möglich.

Gibt es Alternativen zur Vollfinanzierung?

Statt einer Vollfinanzierung könnte für manche Kunden die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung eine gute Kompromisslösung darstellen. Bei der 100-Prozent-Finanzierung wird lediglich der reine Preis für den Hauskauf oder -bau über ein Darlehen finanziert.

Die Nebenkosten begleicht der Kreditnehmer bei diesem Modell aus eigener Tasche. Diese Summe ist nicht zu unterschätzen und kann bis zu 15 Prozent des Kaufpreises respektive der Bausumme betragen. Neben den niedrigeren Zinsen spricht für diese Finanzierungsart auch die Tatsache, dass viele Banken einer 110-Prozent-Finanzierung komplett ohne Eigenkapital gar nicht erst zustimmen.

Fazit: Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung komplett ohne Eigenkapital ist möglich. Ob sie infrage kommt, ist von zahlreichen individuellen Faktoren und nicht zuletzt der Bonität des Antragstellers abhängig. Dieses Finanzierungsmodell wird allerdings nur vereinzelt von Banken angeboten. Für viele angehende Häuslebauer und Immobilienkäufer stellt die 100-Prozent-Finanzierung daher die bessere Alternative dar. Eine Beratung durch Finanzierungsexperten ist in jedem Fall zu empfehlen – weiterlesen auf Baufi24.de.